Mustamäe kinnisvaraturg 2026 talv

Mustamäe korteriturg 2025 IV kvartalis: tehinguid sama palju, keskmine ruutmeetrihind kõrgem.

Mustamäe korteriturg liikus 2025. aasta IV kvartalis edasi pigem “vaikselt, aga kindlalt”. Tehingute arv püsis peaaegu muutumatuna, kuid keskmine ruutmeetrihind kerkis ning turu kogukäive jäi stabiilselt kõrgele tasemele.

Suur pilt: maht stabiilne, hinnatase üles

Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga:

Tehingute arv: 370 → 363 (−1,9%)
Käive: 45,56 mln € → 45,74 mln € (+0,4%)
Keskmine ruutmeetrihind: 2 523,85 €/m² → 2 627,31 €/m² (+4,1%)
Hinnakõikumine (standardhälve): 757,80 → 735,87 (veidi väiksem)

Järeldus: ostu-müügi aktiivsus ei “plahvatanud”, kuid keskmine hinnatase tõusis ja hinnakõikumine jäi samas suurusjärgus.

Kui suured korterid müüvad paremini?

Korterite suuruse järgi on Mustamäel üks selge raskuskese: 41–54,99 m². See segment moodustab ligi poole tehingutest ja on kõige likviidsem.

Tehingute osakaal:

41–54,99 m²: 51,1% → 49,0%
55–69,99 m²: 27,3% → 27,5%
30–40,99 m²: 9,7% → 8,5%
10–29,99 m²: 6,2% → 8,8%
70+ m²: 5,7% → 6,1%

Keskmine ruutmeetrihind (€/m²) ja muutus:

41–54,99 m²: 2 426,40 → 2 611,39 (+7,6%)
55–69,99 m²: 2 250,00 → 2 396,29 (+6,5%)
10–29,99 m²: 3 188,03 → 3 065,41 (−3,8%)
30–40,99 m²: 3 038,44 → 2 870,06 (−5,5%)
70+ m²: 3 108,45 → 2 826,83 (−9,1%)

Mida see tähendab: hinnakasvu “vedasid” eelkõige tüüpilised Mustamäe põhipinnad (41–70 m²). Väikeste ja väga suurte korterite keskmised olid rohkem kõikuvad, mis viitab tehingute koosseisu muutusele (seisukord, maja, korrus, asukoha mikrod, remonditase).

Majade vanus: uued on kallid, aga kasv tuli mitmest kohast

Hoone vanuse järgi on hinnaskaala loogiline: mida uuem maja, seda kõrgem keskmine €/m². Samas on oluline, et osades vanusegruppides on tehinguid vähe, mis teeb keskmise tundlikumaks üksikute kallimate/odavamate tehingute suhtes.

Keskmine ruutmeetrihind (€/m²):

1940–1970: 2 236,95 → 2 435,66 (+8,9%)
1971–1990: 2 281,33 → 2 432,88 (+6,6%)
2001–2010: 2 496,80 → 2 793,13 (+11,9%)
2016–2020: 3 433,64 → 3 560,48 (+3,7%)
2021+: 3 630,89 → 3 855,68 (+6,2%)

Praktiline järeldus: 2025 IV kvartalis kallines Mustamäel keskmine hinnatase mitte ainult uusarenduste toel, vaid ka vanemas ja “keskealises” fondis, eriti seal, kus ostjad tajuvad väärtust (asukoht, planeering, renoveeritud maja, korralik siseviimistlus).

Asumid: Kadaka kallim, Mustamäe asum suurim, Sääse kiirem

Asumite lõikes on profiil erinev: üks on kallim “premium”, teine on suur massiturg, kolmas tõusis kiiremini.

Tehingute jaotus:

Mustamäe asum: 62,4% → 71,6% (turu keskpunkt tugevnes)
Kadaka: 21,1% → 14,0% (tehinguid vähem)
Sääse: 11,9% → 10,2%
Siili: 4,6% → 4,1% (väike valim)

Keskmine ruutmeetrihind (€/m²):

Kadaka: 3 442,51 → 3 544,71 (+3,0%) – kõrgeim tase
Mustamäe asum: 2 253,40 → 2 465,63 (+9,4%) – suurim turg, tugev hinnatõus
Sääse: 2 362,92 → 2 592,01 (+9,7%) – kiire tõus
Siili: 2 400,41 → 2 397,54 (sisuliselt muutuseta; vähe tehinguid)

Mida sellest järeldada ?

Ostjale: Mustamäe “põhisegmendis” (41–70 m²) on keskmine hinnatase selgelt üles läinud. Hea hinna leidmine sõltub rohkem korteri seisukorrast ja maja kvaliteedist kui “üldisest turu jahtumisest”.

Müüjale: kui müüd 41–70 m² korterit, toetab sind turu kõige aktiivsem nõudlus. Hinnastamisel loevad detailid: renoveeritud maja, tehnoseis, planeering ja remont.

Investorile: väikeste korterite keskmine €/m² kõikus ja tuli alla, mis võib tähendada paremaid ostukohti, kuid ainult siis, kui üüripotentsiaal ja seisukord klapivad. Samal ajal tõusid kõige “lihtsamini kaubeldavad” suurused, mis viitab jätkuvalt tugevale nõudlusele.

Soovid müüa kinnisvara? Võta ühendust!

Lauri Esko

Kutseline kinnisvaramaakler | Tase 5.